中航地产(000043)

事件：公司 8 日公布 2016 年报：全年实现营业收入 63.2 亿，同比增长 14.57%；实现归属于母公司股东净利润 1.61 亿，同比下降 59.77%；EPS 0.242 元。

剥离地产业务，专注高端资产管理。公司原核心业务是商业地产的投资、开发与经营，此前已经形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式。2016 年下半年，公司筹划并完成了房地产开发业务相关的重大资产出售。重组后公告将退出地产开发业务，未来聚焦物业资产管理业务。重点发展三项核心业务，包括 1、物业及设备设施管理（围绕机构类物业资产）；2、资产经营（现有持有物业，存在大股东资产注入可能）；3、客户一体化服务外包（股东方其他资产支持），成为“物业资产管理及服务外包专业提供商”。

地产开发占比仍较大，期待阵痛后的新生。2016 年公司原地产开发业务实现销售额50.7 亿元（+3.4%），销售面积 56.3 万方（-5.6%），规模仍能与上年持平，主要受益于三四线城市市场回暖。2016 年地产业务全年实现营收 3.8 亿，同比增长 5.68%，占公司营收比例达 60%。重组后，公司承诺将退出地产开发业务。本次重组公司出售了包括成都航空大世界、成都中航城、昆山九方等 9 个项目，剩余少量待结算及尾盘项目。公司今年由于结算质量下降，扣非后净利润亏损 3.67 亿，另外计提存货跌价准备 1.4亿，投资性房地产公允价值变动收益 2.52 亿。我们认为公司近期内承受一定业绩波动在所难免，期待阵痛后的新生。

机构类物业管理尖兵，血统纯正。2016 年公司物业管理业务收入 22.9 亿，同比增长28%，占公司营收比重达到 36.25% （+4.09 个 pct），利润总额同比增长 44%。公司物业板块业务由全资子公司中航物业运营。作为中国物业行业的领军企业之一，中航物业在机构物业领域的优势显着，擅长综合型高档物业项目的管理。截至 2016 年底，中航物业业务遍及全国二十多个核心城市，主要承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等391 个，管理面积超过 4568 万方。

投资建议： 公司 2016 年底拟以 20.3 亿对价出让了旗下房地产相关资产及股权， 实现投资收益 3.8 亿元，另外投资性房地产公允价值变动收益 2.52 亿。重组后，公司资产结构发生较大的变化，存货在总资产中占比降至 29.3%（前值 46.4%），投资性房地产占比增至 38.7%（共 84.5 万方持有物业），现金占比 9%。公司转型后彻底成为物业资产管理类公司，在 A 股血统最纯正，其管理物业类型专业性强、门槛高，市场价值有望进一步重估。我们预计公司 2017-2019EPS 为 0.39、0.50 和 0.67 元，对应目标价 17.55元，首次覆盖，给予买入-A 评级。

风险提示：纯物业管理模式未经长期验证，公司业绩短期可能受冲击。