万科A(000002)

事件：公司12日晚间公告，公司股东华润控股已与深铁集团签订协议，华润控股及子公司拟以22.00元每股的价格将其全部所持15.31%股份转手深圳地铁集团，交易总价为371.7亿。

新董事会值得期待，深铁后续对公司股权、董事会席位诉求值得关注。本次转让后股权结构：宝能系持股25.40%（平均持股成本18.89元）、深铁集团持股15.31%、恒大持股14.07%（平均持股成本23.35元）、安邦系6.18%；另外，万科企业股中心通过德赢资管（德赢1号、2号）计划持股3.66%，万科工会持股0.61%，万科管理层通过金鹏资管计划持股4.14%。根据中国恒大公告，恒大“无意进一步收购万科股份，对万科的投资将账列为可供出售金融资产”。我们估计“管理层+深铁”持股合计达到24.07%，若加上态度友好的个人股东刘元生及安邦系的持股达到29.9%，管理层在董事会表决优势明显；我们认为在监管层“严查”险资的背景下，宝能短期内大幅增持可能性不大，未来深铁集团进入后续对公司股权、董事会席位诉求值得关注。

深铁入主后结合旗下资源整合空间大，万科+深铁=强强联合。根据公司2016年6月公告，除宝能系公开表示反对此前公司“以发行股份的方式向地铁集团购买资产”的预案外，华润公开表示“支持万科与深圳地铁在业务层面的合作，反对万科管理层提出重组预案”。至12月18日，公司公告因未能在预案发布后“6个月内发布股东大会通知”终止与深铁的重大重组。针对本次股权转让，华润公开指出本次退出：1、是由于“国资保值增值的需要”；2、本次转让有利于万科健康稳定发展，有利于地方企业资源协同整合，是一个多方共赢的方式“。我们认为本次退出后引入深国资体系深铁，“轨道+物业”的整合想象空间大，有望分享深圳土地资源的巨量价值。

持续看好万科龙头地位、华润财务投资17年，获益巨大。不妨回顾华润投资万科的历程，仅以华润2000年从特发接手的8.11%部分的股份算，代价2.28亿，目前退出该部分股权值197亿，若加上17年累计现金分红则收益更大。体现地产龙头在长期价值投资有效性惊人，再次印证我们年度策略的观点。

投资建议：公司2016年销售金额3,648亿，同比增长40%，实现高基数下的高增长，我们预计公司16-18年公司EPS为1.91、2.24、2.60，，维持“买入-A”评级，6个月目标价22.4元。

风险提示：2017年环北京区域在政策打压下销售萎靡，海外扩张风险。