招商蛇口(001979)

事件：公司公布6 月销售简报，7 月公司实现签约销售面积31.34 万方，同比增加11.53%；销售金额 76.21 亿，同比增加39.83%。

传统7 月淡季，不用过分在意环比下滑：1）严调控背景下同比增40%：7 月公司实现销售面积31.34 万方，同比+11.53%，环比-39.1%（上年分别为+44.6%和-33.9%）；签约金额76.21 亿，同比+39.83%，环比-27.0%（上年分别为+45.6%和-10.7%），7 月销售均价达到24,317 元/平方米，同比20.0%（上月+41.1%）。2）量增收窄，价增扩大：1-7 月累计签约面积319.7 万方，同比+43.26%（上月为+47.83%）；签约金额613.16 亿元，同比+68.93%（上月为+74.07%）。1-7 月累计销售均价19,177 元/平方米，同比17.9%（上月+17.7%）。

7 月新增多个小股操盘项目，今年以来未在深圳直接拿地：公司7 月单月权益拿地37.1万方，力度比上两月略有减少。1-7 月公司拿地权益地价款258.7 亿，同比+49%，权益拿地建面225.7，同比+63%，分别占今年累计销售的71%和42%。另外；1-7 月拿地均价11462 元/平方米，同比下降9%，其中7 月新增7 个项目，其中三个项目是小股操的项目，比以往明显增多，公司1-7 月金额权益比例为59.0%（上年为73.7%）。

前海《综合规划》出台，静待规划细则：7 月13 日，深圳市发布了《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》（草案），规划范围包括深圳前海原国务院批复的28.2 平方公里加上前海蛇口自贸片区及周边地区，规划范围共计37.9 平方公里。1）本次出台的是前海蛇口片区整体规划，片区分为“一港两带七板块”，公司土地均含在内。“七板块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山板块。公司在蛇口、太子湾和前海拥有土地所有权510 万方及物业201 万方，按照此前前海规划平均1.88 容积率计算，潜在资源达1000 万方，均包含本次规划范围内。2）前海蛇口自贸区定位为粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路支点。按照规划，规划区总建筑规模4725 万�O，其中产业建筑2500-2600 万�O，居住建筑1500-1600万�O。规划就业人口规模约88 万人，居住人口60 万人。

投资逻辑：我们是最早提出“三年黄金买点”论，精准提示底部，一直认为招商蛇口土地质地在龙头中禀赋最优。本次是《综合规划》习主席“七一”赴港考察后首次出台的前海整体规划草案。根据公司公告，公司此前政企合作方案已经敲定，下一步将与政府商定土地变性和详细规划的细则，资源释放可以期待。公司目前RNAV 估值2200 亿，折价仍明显；公司承诺业绩高增长且超预期，我们预计公司17-19 年EPS 为1.35、1.73和2.36 元，给予“买入-A”评级，6 个月目标价25.6 元。

风险提示：区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。