我国房地产政策从90年代末的房改开始经历了三轮“松”“紧”周期，且随着时间流逝“紧”周期的政策手段一轮比一轮严厉，但近二十年来我国房价却一直不断趋势攀升，同时还容易在放松周期之下出现报复性上涨。由此，政府的调控措施一直以来饱受非议，对于其“偏重需求压制、弱化供给增加”的谴责之声也不绝于耳。那么，我国土地供给的问题出在什么地方？增加土地供给是否可以起到良好的调控效力？当前房地产调控新机制能否起到实际效力呢？是本篇报告重点讨论的问题。_中国的土地供给受到多方面的被动压制

影响我国新增供地规模的重要原因之一是“18亿亩耕地红线”政策，但在保有耕地的表象之下，我们认为还有四个重要的深层原因不容忽视：

1)我国土地制度造成的资源分配效率低下。这主要是由城乡二元土地制度与中央行政控制分配土地总量与用途的制度造成的。当前我国农村集体建设用地存在用地规模大但产业发展不足、利用分散等问题，同时由于地域之间经济发展程度存在较大差异，部分发展过快的城市建设用地指标紧缺而经济发展较差城市指标相对富余。城乡建设用地增减挂钩理念、地票制度均是针对行政分配低效性的重要改进，但对农民利益保障等问题的考量使得这些改进措施难以大范围推广。

2)土地红利之下，地方政府存在压缩供地规模以最大化收益的动机，其中较低的土地价格弹性、住宅用地与工业用地的策略选择都是影响地方政府供地行为的重要因素。

3)城中村问题对城市扩张形成负面牵制。一方面，由于所涉及的相关利益巨大，目前城中村的改造已经牵扯非常严重的社会问题；另一方面，在征地成本的不断上升和当前房地产市场严厉调控、打击“地王”产生的总体格局之下，地方政府通过征地以赚取土地出让金的动力也必然有所边际减退。

4)政策引导与实际落地进度存有差异性，从十一五时期开始，城市群的建设明显开始逐步成为城镇化进一步推进的重要思路，而在大中小城市的发展规模方面则要求有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加卫星城、中小城市和县城建设用地供给，同时严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。但在实际落地上，我国的城市群建设进程却较为缓慢，政策引导与现实落地的差异性进一步恶化了当前特大城市人口密集程度加剧、新增供地不足的困境。

加大土地供给的楼市调控成功案例――重庆

我们进一步使用重庆作为案例来研究供地政策是否对调控房价起到切实效果，我们选择基本面与对照城市更为接近的重庆主城区作为标的．并将各二线城市的部分重要供需基本面指标列出，以求在更加可比的角度显示重庆的房价情况。比较之后，我们认为在需求端管控明显较为放松的背景之下，重庆房价涨幅仍然相对较低，而其显着较高的供地力度和住房供给稳定性是其中的重要原因。