浦东金桥(600639)

公司开发、管理经验成熟

上海金桥出口加工区开发股份有限公司由上海金桥(集团)有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立，于 1992 年 5 月 19 日在上海注册，公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。

租赁业务稳健增长，保障归母净利润稳定

三季报，营业总收入 11.43 亿元，同比增长 4.09%；归母净利润 5.47 亿元，同比增长 15.65%；结合半年报数据分析，租赁业务平稳增长确保营业总收入和归母净利润的稳定性，整体上看，公司营业总收入和归母净利润分别在2014 和 2015 下滑后，至去年已经逐步企稳，归母净利润 2016 年升势明显。

浦东金桥三年周期的市盈率平均数和中位数分别为 42.16X 和 39.70X， 11月 23 日浦东金桥 PE（ TTM）为 28.31X，大幅低于平均数和中位数，接近三年周期的最小值 26.72X。

深耕租赁市场，房地产项目预计明年进入结转期

公司主要开发金桥开发区，所持租赁业主要位于开发区内， 2017 年半年报披露其出租率分别为，住宅 96.75%，厂房、仓库 75.92%，办公楼 73.30%，研发楼 82.18%，商业 81.07%，酒店 75.63%， 2017 年半年报显示租金收入 6.31 亿元。公司在建房地产商品房销售面积 25 万平方米，持有 5 块待开发土地区域，共计 20 万平方米，主要位于上海金桥地区，可为公司后续业绩提供稳定支持。

看好上海自贸港升级提速，促使租赁业务稳定增长

我们认为自由贸易港从国家战略层面较自贸区大幅提升，上海自由贸易港又是首批报送方案的地区其政治、建设、发展层面的意义重大，可为其他港口起到复制效仿的作用，并且在地理位置上具有独特的优势，起到贯通长江经济带和承接一带一路中转站的作用，公司深耕金桥地区，现有租赁业务收入稳定，在金桥地区拥有已经建好用于租赁业务的商用、办公、工业物业等共计 209 万平方米，在建用于租赁业务的商用、办公、工业共计 123 万平方米，在建房地产商品房销售面积 25 万平方米，房地产土地储备 20 万平方米。将会直接受益自由贸易港的发展，享受政策红利，并且随着国内、外经济的逐步恢复，市场业务也将有所提升，使用率和租金将有所增长，持续看好公司租赁业务的稳定性。

估值评级

我们假设（ 1）房地产租赁业务和酒店公寓服务业务保持稳定增长；

（ 2）房地产销售项目，我们预计碧云壹零项目（一期、二期）将在 2018年年底开始结转，碧云壹零（其它期）将在 2019 年结转。我们预测公司17/18/19 年房地产业务收入分别为 1.16 亿元、 16.1 亿元、 21 亿元。

我们预计， 17/18/19 年，公司营业收入 15.65、 31.48、 37.17 亿元；归母净利润 6.22、 8.33、 9.59 亿元； EPS 为 0.55、 0.74、 0.85 元。

相对估值法：公司属于申万行业分类下园区开发公司，我们选取业务相近的房地产企业作为可比公司。对比可比公司平均数，公司 2017E/2018E/2019E分别折价 16.77%、 23.89%、 20.38%。

我们综合考虑，给予公司目标价 19.1-19.5 元。首次覆盖，给予“增持”评级。

风险提示

1、房地产开发不及预期； 2、国内、外经济复苏不及预期； 3、房地产调控政策风险