招商蛇口(001979)

事项： 招商公布 2017 年业绩快报，预计 2017 年营收同比增长 18.8%，利润总额同比增长 26%，净利润同比增长 27.5%，对应每股 EPS1.55 元， 略超市场预期。

平安观点：

毛利率回升叠加结算增长带动业绩高增长： 2017 年公司实现营收 755.4亿，同比增长 18.8%；归母净利润 122.1 亿，同比增长 27.5%，大幅超额完成扣非 103 亿的业绩承诺。 受深圳双玺等高毛利率项目年末集中结算影响，四季度单季实现营收 268.4 亿、净利润 85 亿，同比分别增长 82.8%和 114%。 受结算项目结构和区域变化，归母净利润占营收比例较 2016年提升 1.1 个百分点至 16.2%；利润总额占营收比重较 2016 年提升 1.6个百分点至 27.5%，导致净利润增速远高于营收增速。

销售表现靓举，均价大幅提升： 公司 2017 年实现销售额 1127.8 亿，同比增长 52.5%；销售面积 570 万平，同比增长 21.0%； 受产品结构影响， 销售均价 19785 元/平米，同比增长 26.0%。 公司积极试水中高端租赁市场，已形成壹栈人才公寓、 壹间精品公寓、 壹棠高端服务式公寓三大核心产品线，未来公司将以中国中长租公寓领导品牌为发展目标，以三年的时间实现品牌全国布局。

拿地进取， 渠道多源， 实施跟投提升激励。 公司投资聚焦一二线核心城市，2017 年全年新增建面 808.6 万平米，同比增长 15.2%，为同期销售面积的 142%，拿地延续积极。平均楼面地价 10811 元/平米，同比下降 16.1%。相比竞争对手，公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋，且均位于前海蛇口自贸区内，该区域深港合作、 一带一路、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团，集团内资源的协同（中外运南通项目）和产业新城的拓展（与武钢、昆钢合作）也正成为获取优质储备的重要途径。继员工持股和股权激励后， 公司进一步推出跟投制度，已形成了全面、立体的激励机制，利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。

投资建议： 考虑到公司毛利率回升及结算进度超预期，小幅上调公司 2018-2019 年 EPS，预计2018-2019 年 EPS 分别为 1.95（+0.19）元和 2.40（+0.26）元，当前股价对应 PE 分别为 11.2 倍和 9.1 倍。 公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增长基础， 中长期园区开发及邮轮业务值得期待，且持续受益前海自贸区政策春风，维持强烈推荐评级。

风险提示:业绩低于预期风险；基本面大幅恶化风险。