万科A(000002)

核心观点

公司发布三季报， 2018 年前三季度实现营业收入 1760.22 亿元，同比增长50.32%；实现归母净利润 139.85 亿元，同比增长 26.09%；ROE 较去年同期上升 0.51 个百分点至 10.04%。公司业绩符合我们预期，房地产业务结转量价提升带动业绩上扬，长租公寓业务持续扩张。维持 2018-2020 年EPS 为 3.20、3.95、4.54 元的盈利预测，维持“买入”评级。

结转量价提升带动房地产业绩上扬，计提存货跌价准备体现审慎态度

公司发布三季报， 2018 年前三季度实现营业收入 1760.22 亿元，同比增长50.32%；实现归母净利润 139.85 亿元，同比增长 26.09%。其中，房地产业务表现出色，实现营收 1675.6 亿元，同比增长 52.0%；毛利率 27.8%，同比增长 4.5 个百分点，主要因为：量方面，去年同期竣工面积较少，今年前三季度竣工面积 1554.8 万平，同比上涨 36.8%，从而带动结算面积同比增长 32.5%；价方面，结算项目多为市场回暖期销售项目，结算均价13084 元/平，同比上涨 14.7%。公司鉴于部分城市房地产市场调整，计提存货跌价准备，影响归母净利润-19.6 亿元，占计提前归母净利润的 12%。

新增项目建面同比增长 8.9%，储备资源依然丰厚

2018 年前三季度公司实现销售面积 2902.1 万平，同比增长 8.9%；实现销售金额 4315.5 亿元，同比增长 8.9%；销售均价 14870 元/平，同比持平。2018 年前三季度公司新增项目建筑面积 3582.5 万平，同比增长 8.9%， 投资金额的 83.6%位于一二线城市。公司积极通过收并购获取土地资源，10月斥资 32.34 亿元收购华夏幸福环京地区多宗地块，土地面积达 33.93 万平。截至 2018 年 9 月末，公司土储建面 1.52 亿平（在建 8858.9 万平，储备 6300.6 万平），同比增长 17.8%；权益土储建面 9243.8 万平，同比增长 1 1.4%；已售未结算合同金 5523.8 亿元，同比增长 33.3%。

发行第二期 20 亿元住房租赁专项公司债，持续推进长租公寓规模扩张

公司于 2018 年 6 月获批面向合格投资者公开发行 80 亿元住房租赁专项公司债券， 2018 年 8 月首期发行 15 亿元， 第二期已于 10 月 23 日开始发行，期限为 5 年（附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权） ，规模不超过 20 亿元，其中 14 亿元拟用于佛山、上海 3 宗重资产集中式住房租赁项目建设。公司旗下“泊寓”是我国集中式长租公寓龙头品牌之一，截至 2018 上半年末已覆盖 30 个城市，签约 16 万间，开业超过 4 万间，开业 6 个月以上项目出租率约 92%。本次债券发行将为公司住房租赁业务提供资金支持，持续助力规模扩张。

龙头白马三季报表现稳健，维持“买入”评级

公司房地产业务结转量价提升带动业绩上扬，长租公寓业务持续扩张。我们维持 2018-2020 年 EPS 为 3.20、3.95、4.54 元的盈利预测。可比公司2018 年平均 PE 为 7.68 倍（Wind 一致预期） ，维持 2018 年合理 PE 估值水平为 9.0-9.5 倍的判断，目标价 28.80-30.40 元，维持“买入”评级。

风险提示：钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能；多元化业务拓展不及预期；房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售。