北京城建(600266)

事件：

10 月 26 日， 公司发布 2018 年 3 季报， 公告实现营业收入 76.8 亿元，同比增长 8.5%；归母净利润 6.7 亿，同比增长 39.1%；每股收益 0.37 元，同比增长20.8%。

点评：

前三季度业绩 6.7 亿、同比+39%， 源于毛利提升、三费改善、 投资收益高增公司 18 年前三季度实现营收 76.8 亿元，同比+8.5%；归母净利润 6.7 亿元，同比+39.1%；每股收益 0.37 元，同比+20.8%； 毛利率和净利率分别为 30.4%和 8.7%，分别同比+2.0pct 和+1.9pct； 三项费用率合计 9.0%，同比-1.5pct，其中财务费用率和管理费用率分别为 1.9%、 3.7%， 分别同比-0.7pct、 -1.6pct；销售费用率 3.5%，同比+0.7pct。 公司业绩增速大幅高于营收增速，主要源于毛利率和净利率双双提升、 投资收益比上年同期增长 66.6%、 且少数股东权益占比大幅下降，其中投资收益明显增长主要源于参股公司科技园建设、国奥投资以及国信证券的投资收益较多。 前三季度，公司 ROE为 3.1%，同比+0.6pct，主要源于净利率的提升。

京限价放松及开工提速推动销售低位改善，预收款及棚改结算保障 18 年业绩公司前三季度实现销售金额 91.5 亿元，同比-31.5%，对应销售回款 93.0 亿元，同比-7.0%；实现销售面积 54.5 万平米，同比-18.5%；销售均价 16,804 元/平米，同比-15.9%； 公司第三季度实现销售金额 35.9 亿元，同比+43.6%；实现销售面积 26.6 万平米，同比+104.2%，第三季度销售有明显改善； 公司前三季度新开工 131.8 万平米，同比+75.0%；竣工面积 47.6 万平米，同比-42.2%，开工明显提速，有望推动销售改善， 竣工有一定程度放缓。 考虑到北京近期预售证监管略有放松趋势下，四季度销售或将持续改善。 截至三季度末，公司预收账款 144.1 亿，较 17 年末+12.1%，可覆盖 17 年全年营收 1.0 倍，可结算资源较丰富，公司全年业绩有较强保障，同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进，公司全年业绩有较强保障。

三季度拿地态度谨慎中有所积极， 京棚改独特标签、 资源丰富，负债率略降公司前三季度新增建面 23.2 万方，同比-84.9%；第三季度公司以 4.5 亿元获得黄山市黄山区谭家桥镇项目， 新增建面 17.3 万方，同比+356.3%；此外，公司于 10 月新获天津市武清区项目，新增建面 8.8 万方，下半年拿地有所加强。另外公司目前在手棚改项目 7 个，包括存量望坛村（持股 98%）、张仪村（持股 91%）、怀柔新城（持股 92%）、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城（持股 65%）项目， 建面分别为 136、 16、 30、75、 50、 82、 166 万平米，对应投资额 1,038 亿元，权益投资额 976 亿元；按目前北京棚改最高可获 15%回报率（范围 12-15%），上述项目合计可贡献权益净利润 88-110 亿元。 报告期末，公司资产负债率 76.7%，同比-2.2pct；净负债率 131.3%，同比-0.6pct，处于行业较高水平，主要原因在于长期借款增加。

投资建议： 业绩较快增长， 销售低位改善， 维持“ 推荐” 评级北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力，尤其棚改模式拿地是最大亮点，目前京内棚改项目权益计划投资额合计达 976 亿元，后续可贡业绩达 88-110 元，贡献规模可观，并预计望在 18-19 年逐步开始贡献业绩。我们维持 2018-20 年每股收益预测 1.08 元、 1.30 元和 1.52 元， 现价对应18-20 年 PE分别为 6.8、 5.7、 4.9 倍， 18 年 PB 仅 0.5 倍， 鉴于 18 年销售弱于同行以及行业整体估值下行，下调目标价至为 8.88 元，维持“ 推荐” 评级。

风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧