金陵饭店(601007)

资产过硬、价值低估的优质酒店标的。南京核心地段优质自有物业酒店+写字楼，RevPAR及出租率远超全国同类水平，资产不可复制。上市公司拥有南京核心商圈新街口区域内超15万平方米自有物业，加上公司五星级酒店管理和酒类业务，公司整体估值约27亿，目前市值25亿，折价约7.5%，公司价值受低估。近年来，酒店及写字楼业务增长势头持续，得益于公司稳定的客户源及自住渠道，新老金陵饭店酒店平均出租率保持80%以上，RevPAR远超行业平均水平，亚太楼写字楼出租率保持在95%以上，利润有望随租金进一步提升；配套商业街区“金陵风尚”招商率达92%，三幢楼四种业态一体化发展构成公司发展压舱石。

酒店主营经营过硬，管理能力全国居前。作为全国第一大五星级酒店连锁品牌，公司口碑好管理强，员工离职率低，满意度高。公司旗下酒店管理公司成立较早，具备丰富的高星级酒店管理经验。目前在管规模处全国前列，其中五星级129家，居全国首位，且数量逐年增多。在OTA口碑度高于同业，员工离职率也远低于同行。

其他业务稳健发展，养老地产提供想象空间。八项规定影响过后，酒类需求转向民间，苏糖公司复苏并且业绩可持续；集团养老资产、自身金陵山庄+酒店式公寓开发提供想象空间。高中端酒类产品经历“限制三公消费”冲击之后，需求提升，营业收入自2016年触底反弹，净利润大幅回升，2018H1利润接近2017全年水平，预计2018年全年酒类贸易业务利润有望突破2000万。旅游养老产业稳扎稳打，一期玫瑰园已建成拟整体对外销售，2018年金陵山庄二期酒店式公寓“湖珀园”建成开售，产品质地优秀，预计有望接替“玛斯兰德”引领未来新的增长点。

国改标兵优质资产整合，员工持股灵活激励可期。江苏国改标兵，已公告将启动国信集团等酒店资产注入，集团态度积极，员工持股和灵活薪酬激励可期。国企改革势在必行，省属酒店资产未来进一步整合入上市公司，将提升上市公司体量，增厚业绩。借“双百行动”东风，集团、上市公司及上市公司子公司未来将开展员工持股等激励计划。

盈利预测：考虑到2018年公司受益于酒店及写字楼业务增长势头持续、酒类业务复苏，2019年预期受益于天泉湖湖珀园的地产销售，我们调整公司2018-2020年归母净利润预测至0.68亿（原预测值0.70亿）、0.89亿（原预测值0.83亿）、1.06亿，调整2018-2020年EPS预测至0.23元（原预测值0.23元）、0.30元（原预测值0.28元）、0.35元。目前股价对应PE分别为37倍、28倍、24倍，结合公司资产硬、管理强的优势以及国改预期带来的弹性，维持“推荐”评级。

风险提示：酒店行业受宏观经济波动影响；养老及地产项目销售不达预期；国企改革推进力度不及预期。