万科A(000002)

报告摘要：

事件：2017 上半年公司实现营业收入698.1 亿元，同比减少6.66%；归母净利润73.03 亿元，同比增长36.47%；EPS0.66 元，加权平均净资产收益率为6.22%。

股东结构稳定，销售持续高速增长。17 年上半年，公司实现销售面积1868.5 万平方米，销售金额 2771.8 亿元，同比分别上升 32.6%和45.8%，在 16 个城市的销售金额位列当地第一。公司合并报表范围内有2982.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3838.0亿元，较上年末分别增长 30.8%和 37.9%，公司后续业绩增长有保障。通过受让华润和恒大所持公司股份，深铁持股万科29.38%，成第一大股东。深铁支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。股权结构稳定，万科和深铁的合作想象空间巨大。

积极拓展资源，拿地金额大幅增长。上半年公司获取新项目79 个，总规划建筑面积 1559.8 万平方米，权益规划建筑面积 983.8 万平方米，权益地价总额约537.9 亿元。按建筑面积计算，上半年本集团新增项目 77.5%位于一二线城市；按投资金额计算 ，91.9%位于一二线城市，公司继续聚焦一二线城市。公司在7 月以 551 亿元的成交价格拍得“广信房产资产包”。该资产包的核心资产是位于广州核心区域16 宗可开发土地，总计 211 万平米的土地资源，其中约 98%均位于荔湾区、越秀区，为目前一线城市不可多得的土储资源。管理层股权之争结束后，公司积极补库存，加强土储优势，新一届董事会目标就是推动公司发展再上新的台阶，公司发展进入快车道。

“泊寓”+“普洛斯”，想象空间巨大。泊寓是万科集团长租公寓品牌。截止2017年6 月末，公司泊寓品牌已在广州、北京、上海、深圳等21 个一线及二线城市开放，累计获取房间数超过 7 万间，累计开业超过2 万间，开业6 个月以上项目的平均出租率约87%。公司在长租公寓业务的拓展有利公司未来在租赁市场的发展，也符合政府大力发展租赁市场的政策导向。截止8 月底，公司物流地产业务累计获取 32 个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）256 万平方米，另已签约锁定项目总计35 个，总建筑面积为 250 万平方米。获取项目中已建成运营项目共 11个，其中稳定运营项目共9 个，稳定运营项目平均出租率达到98%。公司计划参与普洛斯的私有化，双方的强强联合将形成强大的规模优势和协同优势，助力万科在物流地产的布局。

公司近期发债利率分别为4.50%和4.54%，在房企融资渠道收紧、融资成本上行的情况下，公司融资利率依然维持在低位，资金优势十分明显。公司为中国地产行业传统龙头企业，受益于行业集中度的提升，销售增速在行业中较为领先。在国资背景加强后，公司拓展资源更加积极，土储资源获取的渠道也更加丰富。公司在租赁市场、物流地产的积极拓展与布局，以及与股东的合作预期，公司成长想象空间巨大。

维持“增持”评级。预计 2017、2018 和 2019 年 EPS 分别为 2.35 元、2.59 元和 2.81 元。当前股价对应 2017、2018 和 2019 年 PE 分别为9.72 倍、8.83 倍和8.15 倍。

风险提示：行业政策调控持续收紧；货币政策收紧。