宏观专题研究:香港、新加坡和德国的住房制度比较研究
一、 “公私两手抓”的香港模式
公共住房制度:主要由公屋和居屋构成,公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格 30%~40%,约有 31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。
私人住房市场:1997 年到现在,香港的房价涨幅超过 50%,目前香港住房的售租比是 400,超过了国际上较为认可的 200~300 的合理范围,房价收入比 17,远高于 4~6 的合理范围,根据人多地少的行情,香港房地产商因地制宜,开发出了许多中小户型的楼盘,占总数的 50%的居民住在私人房产中。香港的住房市场层次非常分明,“公屋―居屋―夹屋―私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”,发展均衡。
二、公共性住宅为主的新加坡模式
公共住房制度:组屋的价格是每平米 5000 新币左右,家庭月均收入中位数是 8666 新币,房价收入比是 4.5,一般居民家庭 4.5 年就可以购买一套组屋。
私人住宅市场:新加坡公寓均价大概在 1 万~2 万新币之间,平均在 1.7万新币左右,是组屋均价的三倍多,租金在 10~20 新币每平米每月的水平,一居室的租金大概在 1200~1500 新币左右。
新加坡的住房体制也是层次分明,是以公共住房为主,私人住宅为辅,包括“廉租房―组屋―执行共管公寓”和“公寓―有地私宅”并行,为公民、永久居民和海外投资者提供住房。
三、租赁性住房为主的德国模式
现存房源多、空置房源成本高为德国提供了足够多的出租房源,同时租赁房可以提供给居民的价值高,所以居民没有太大买房的需求。
风险提示:政策变动风险