新城控股(601155)

事件：

10 月 18 日，新城控股公布股票回购预案， 拟以集中竞价方式，在 6 个月内，以不超过 37 元/股的价格，回购不低于公司总股本 0.5%（1,128.7 万股）， 不超过总股本 1%（2,257.4 万股） ， 预计回购资金上限 8.36 亿元， 回购股份将用于后续股权激励计划或员工持股计划的股份来源。

点评：

推出大力度回购预案， 回购金额/价格上限 8.36 亿、 37 元， 加强员工激励公司拟以集中竞价方式，在 6 个月内，以不超过 37 元/股的价格，不超过董事会决议前十个或者三十个交易日平均收盘价的 150%，回购 1,128.7-2,257.4 万股，预计回购资金上限 8.36 亿元。 本次回购上限价 37元/股，高于当前市场价 20.7元/股 78.7%， 并高于员工股权激励行权价 6.9 元/股 436.2%，充分彰显了公司对当前价值的认可和对未来发展的信心， 同时考虑到公司拟将本次回购股份用于后续股权激励计划或员工持股计划的股份来源， 预示未来公司或将在 16 年 8月推出的 4,200 万股股权激励方案基础上，进一步加大激励力度和范围， 将员工利益和公司利益和深度绑定。 按最高回购上限 2,257.4 万股计算，若全部用于实施股权激励或员工持股，公司有限售条件股份占比将从回购前 68.13%提升至 69.13%，否者本次回购股份将予以注销，公司总股本将从 22.57亿股降至 22.35亿股， 总资产、净资产将分别-0.34%、 -3.88%，考虑到公司 18 年业绩预计继续高增，股份注销对公司负债率影响有限，但每股收益将得到进一步提升。

1-9 月销售 1596 亿、同比+113%， 增速继续行业领先， 拿地态度渐转谨慎公司前三季度实现销售金额 1,595.8 亿元，同比+113.0%， 克尔瑞销售排名稳居行业前八，较 17 年大幅提升五名；实现销售面积 1,272.3 万平米，同比+133.0%；销售均价 12,543 元/平米，同比-8.6%。公司销售继续保持高增势态， 前三季度销售额已超 17 年全年销售金额 26.2%，并已完成 18年计划销售额 1,800 亿元的88.7%， 考虑到公司 18 年可售货值约 3,000-4,000 亿，并且 4 季度推盘力度继续维持较高水平，在公司布局城市库存普遍较低，并且多举措促营销背景下， 预计可确保全年计划超额完成。 拿地端， 公司前三季度新增规划面积 1,804.5 万方，同比-11.6%；对应总地价 511.7 亿元，同比-9.6%；拿地额占比销售额 32%，较上年-35pct，拿地有所谨慎；平均楼面价 2,836 元/平米，较 17 年增长 5.0%。拿地均价占比同期销售均价 23%， 继续稳定在较低水平， 利于后续利润率稳定。

投资建议： 回购预案增强信心，销售增速行业领先， 维持“强推” 评级公司坚持快周转策略，并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色，实现销售突飞猛进、排名不断提升、 ROE 领先于同行，15-17 年销售额复合增长 89%、同期业绩复合增长 73%。进入到 18 年，公司 1-9月销售额同比增长 113%， 上半年业绩增速 123%， 克尔瑞行业销售排名稳居前八。 此外，继 16 年股权激励以来，本次回购计划或将用于员工激励，进一步绑定公司利益， 我们维持 2018-20 年每股收益 4.44、 5.78、 7.87 元预测，对应 18-19年 PE 分别仅 4.7 倍和 3.6 倍，维持目标价 48.00 元， 维持“强推” 评级。

风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。