新城控股(601155)

事项：

10月26日晚，新城控股发布2018年3季报，公告实现营业收入247.9亿元，同比增长47.1%；实现归属上市公司股东的净利润31.2亿元，同比增长56.7%；基本每股收益1.4元，同比增长55.6%。

评论：

前三季度业绩同比+57%，毛利率再提升，合同负债翻番确保全年业绩高增公前三季度实现营业收入247.9亿元，同比+47.1%；归母净利润31.2亿元，同比+56.7%；每股收益1.4元，同比+55.6%；毛利率和净利率分别为38.6%和12.6%，分别同比+1.2pct和+0.8pct，其中毛利率创年内新高，主要源于三季度杭州高毛利项目溪望尚庭和香悦半岛集中结转带动，其结转规模分别为10.2万方、9.6万方，结算金额估算分别达33亿元、27亿元，毛利率分别高达68%、70%，但权益比例分别为34%和60%，由此推动少数股东权益达10.0亿元，同比+1,653.1%；三项费用率合计13.7%，同比持平，其中财务费用率4.0%，同比+2.1pct；投资收益7.0亿元，同比+201.5%，源于合联营公司结转增加；公允价值变动6.5亿元，同比+265.4%。至三季度末，公司合同负债达999.3亿元，同比+100.9%，可覆盖17年地产结算高达2.6倍，可结算资源丰富，同时参考15-17年四季度结算业绩占比高达71%，有力确保18年业绩保持高增长，因而我们维持公司18年全年业绩预期为100亿元判断、对应同比+66%。

前三季度销售额同比+113%、增速继续行业领先，预计全年大幅超计划完成公司前三季度实现销售金额1,595.8亿元，同比+113.0%，克尔瑞销售排名稳居行业前八，较17年大幅提升五名；实现销售面积1,272.3万方，同比+133.0%，并且长三角城市市场占有率继续名列前茅；销售均价12,543元/平米，同比-8.6%。公司销售继续保持高增势态，前三季度销售额已超17年全年销售金额26.2%，并已完成18年计划销售额1,800亿元的88.7%，考虑到公司18年可售货值约3,000-4,000亿，并且4季度推盘力度继续维持较高水平，在公司布局城市库存普遍较低，并且多举措促营销背景下，预计全年大幅超计划完成。

前三季度拿地渐转谨慎，多元化融资、负债率下行、现金流改善，财务优化公司前三季度新增建面1,804.5万方，同比-11.6%；对应地价511.7亿元，同比-9.6%；拿地额占比销售额32%，较上年-35pct，拿地有所谨慎；平均楼面价2,836元/平米，较17年增长5.0%；拿地均价占比同期销售均价23%，拿地成本控制优秀。财务方面，公司融资趋紧下积极拓展融资渠道，先后发行PPN、ABS、美元债，利率区间6.3-7.5%，10月再发21.6亿公司债，公司上半年金融机构借款平均成本5.75%，仍处行业较低水平；三季度末，公司资产负债率88.5%，净负债率95.5%，分别同比持平、-26.8pct；前三季度经营性净现金流-47.4亿元，其中三季度转正为43.9亿元、同比+23.6%。公司财务持续改善。

近期推出大力度回购预案，回购金额/价格上限8.36亿、37元，加强员工激励10月18日，公司拟以集中竞价方式，在6个月内，以不超过37元/股的价格，回购1,128.7-2,257.4万股，预计回购资金上限8.36亿元。本次回购上限价37元/股，高于当前市场价24.4元/股和员工股权激励行权价6.9元/股，充分彰显了公司对当前价值认可和对未来发展信心，同时拟将本次回购股份用于后续股权激励计划或员工持股计划，进一步提升激励，绑定员工利益、激发公司活动。

投资建议：业绩销售高增、财务持续优化、回购强化信心，维持“强推”公司坚持快周转策略，并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色，实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先同行，15-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到18年，公司1-9月销售额同比增长113%，业绩增速57%，克尔瑞行业排名稳居前八。此外，继16年股权激励以来，公司计划大力度回购或将用于员工激励，进一步绑定公司利益，我们维持2018-20年每股收益预测4.44、5.78、7.87元，对应18-19年PE分别仅5.5倍和4.2倍，维持目标价48.0元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧主要财务指标