招商蛇口(001979)

事件：公司披露2018年三季报，前三季度公司实现营业收入总额337.80亿元，同比增长25.76%，实现归属于上市公司股东的净利润82.75亿元，同比增长114.42%，基本每股收益为1.02元，同比增长108.16%。

业绩超预期，高毛利项目结转叠加处置资产

公司此前三季度业绩预告归母净利润80-82亿元，此次三季报披露业绩为82.75亿元，超出市场预期。经营业绩同比大幅增长主要有两个原因：（1）高毛利项目进入结算周期，公司前三季度毛利率高达38.51%，较去年同期提高13.9个百分点（2）实现投资收益50.55亿元，较去年同期增加约21.7亿元。

加快竣工节奏，可结算资源充足

公司可结算资源充足，截至2018年9月30日，公司账面预收款达842.74亿元，较17年底增加291.39亿元。当前预收款/17年营业收入达111.69%。18年公司计划加快竣工节奏，计划竣工593万方，竣工节奏的加快将保障公司全年业绩高增长。

可售货值充足，销售增长有保障

在去年前三季度销售基数较高的情况下，公司18年前三季度依然实现了较快的销售增长，累计实现签约销售面积556.42万平方米，同比增加35.71%；签约销售金额1162.56亿元，同比增加49.02%。根据我们测算，公司18年全年可售货值近2700亿（其中去年滚存的接近600亿，今年新推2100亿），全年销售目标1500亿，对应增速33%。要完成销售目标仅需去化率达到55.6%，公司前三季度已实现签约销售金额1162.56亿元，已完成全年销售目标的77.5%。我们认为公司完成全年销售目标是大概率事件。

拿地扩张势头不减，财务费用略有扩张

公司扩张势头明显，18年前三季度，公司继续保持较快的拿地节奏，总计新增土地面积435.5万平米，同比增长69.87%；总地价813.6亿元，同比增长28.71%。拿地总地价占销售金额的比例接近70%，较去年同期下降11个百分点。公司充分发挥自身多元化拿地优势，加大了兼并收购力度，特别是同地方国企和央企的合作。落地昆钢，天津汤臣，南通中外运等项目。18年公司有望加强招商局集团内部的资源协调，特别是中外运长航并入招商局集团之后，有望同公司进行进一步的合作。截至2017年12月31日，公司在前海蛇口自贸区已建成物业合计205.0万平方米，拥有土地资源合计510.7万平方米。

投资建议：我们认为公司储备货值充足，拿地扩张积极，业绩、销售有望维持高速增长，同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源，有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。我们预计公司2018-2020年EPS为1.82、2.25和2.74元，PE为10.41X、8.40X和6.92X，维持“买入”评级，六个月目标价30.15元。

风险提示：销售不及预期、前海区域开发进度不及预期