中国经济观察之一:多角度观察房地产市场
基础供给角度的结构观察
三线城市供地多,住宅类占比提升。2018 年前 9 月与 2017 年同期相比,供地数量及面积均有上升。三线城市供应量明显高于 2017 年同期,一线城市供地减少的趋势较为明显。相比 2017 年,2018 年土地供给更偏向于住宅类用地,从而导致供地结构中住宅类用地占比上升。
房屋供给存在结构性问题。2018 年前三季度,房屋竣工面积累计同比下滑 11.4%,整体的新增供给处于下滑阶段。东部沿海地区房地产投资增速高于中西部地区,区域的富集效益更加明显。住宅类房屋竣工面积同比出现下滑,其下滑幅度略低于商业营业竣工面积和办公楼竣工面积。
从市场角度观察房地产变化
拿地潮开始退去。自 2017 年开始,地产待开发面积的季节性波动消失,取而代之的是不断增加的库存量。 2018 年前三季度的土地购置费已超过 2017年全年,增速已明显出现放缓迹象。
房价上涨依旧,但增速放缓。2018 年,以 70 个大中城市新建商品房价格指数衡量,整体新建商品房价格仍处于上升的趋势。一线城市二手住宅价格和二三线城市二手住宅价格增速出现分化。
除基本供需关系外,仍有多重影响因素
政策仍是影响房地产市场的重要因素。2017 年 3 月,中央工作报告中提出“遏制房价过快上涨”,2018 年 7 月 30 日,中央政治局会议提出“遏制房价上涨”。随后,多部门陆续出台相关细则,各地也出台相应调控细则。
房地产开发企业资金情况不容乐观。2018 年 1-9 月,房地产开发资金增速相比上半年有所回升,但仍低于 2016 年、2017 年整体水平。资金来源中仍以销售回款类资金为主。从企业财务上,A 股上市公司数据显示企业资产负债情况并未改善,短期偿债能力出现小幅下滑的情况。
住宅投资回报率走低。我们认为住宅投资回报来源于两个部分:房价上涨和租金。在观察部分一二线城市后我们发现,投资回报率波动平缓,趋势向下。在房价趋于稳定的情况下,未来住宅的投资回报将主要依靠租金收入,而目前住宅的租金回报率较低,或降低其整体的回报。
风险提示:流动性持续收紧风险;利率波动风险;人民币贬值风险;美元指数波动加剧风险等。
- 05-16 两融策略周报:关注"入摩"概念
- 05-16 策略日报:工业数据转暖确认
- 05-15 新股询价定价报告
- 05-15 AGC调频储能项目如期连续落地,软包路线全面布局锂电产业链
- 05-15 证券行业4月份经营数据点评:行业仍在调整期‚业绩分化加速带来更大挑战