基础供给角度的结构观察

三线城市供地多，住宅类占比提升。2018 年前 9 月与 2017 年同期相比，供地数量及面积均有上升。三线城市供应量明显高于 2017 年同期，一线城市供地减少的趋势较为明显。相比 2017 年，2018 年土地供给更偏向于住宅类用地，从而导致供地结构中住宅类用地占比上升。

房屋供给存在结构性问题。2018 年前三季度，房屋竣工面积累计同比下滑 11.4%，整体的新增供给处于下滑阶段。东部沿海地区房地产投资增速高于中西部地区，区域的富集效益更加明显。住宅类房屋竣工面积同比出现下滑，其下滑幅度略低于商业营业竣工面积和办公楼竣工面积。

从市场角度观察房地产变化

拿地潮开始退去。自 2017 年开始，地产待开发面积的季节性波动消失，取而代之的是不断增加的库存量。 2018 年前三季度的土地购置费已超过 2017年全年，增速已明显出现放缓迹象。

房价上涨依旧，但增速放缓。2018 年，以 70 个大中城市新建商品房价格指数衡量，整体新建商品房价格仍处于上升的趋势。一线城市二手住宅价格和二三线城市二手住宅价格增速出现分化。

除基本供需关系外，仍有多重影响因素

政策仍是影响房地产市场的重要因素。2017 年 3 月，中央工作报告中提出“遏制房价过快上涨”，2018 年 7 月 30 日，中央政治局会议提出“遏制房价上涨”。随后，多部门陆续出台相关细则，各地也出台相应调控细则。

房地产开发企业资金情况不容乐观。2018 年 1-9 月，房地产开发资金增速相比上半年有所回升，但仍低于 2016 年、2017 年整体水平。资金来源中仍以销售回款类资金为主。从企业财务上，A 股上市公司数据显示企业资产负债情况并未改善，短期偿债能力出现小幅下滑的情况。

住宅投资回报率走低。我们认为住宅投资回报来源于两个部分：房价上涨和租金。在观察部分一二线城市后我们发现，投资回报率波动平缓，趋势向下。在房价趋于稳定的情况下，未来住宅的投资回报将主要依靠租金收入，而目前住宅的租金回报率较低，或降低其整体的回报。

风险提示：流动性持续收紧风险；利率波动风险；人民币贬值风险；美元指数波动加剧风险等。