万科A(000002)

投资要点

事件： 公司公布 ] 11 月营运数据。

单月同比维持高增长，环比增速下滑明显。公司 11 月份实现合同销售金额 583.2亿元，同比增长 67.8%，环比增长 7.9%，合同销售面积 355.6 万方，同比增长54.9%， 环比增长 4.2%。 公司单月销售金额依然维持较高增速，对比其他主流房企单月同比增速均有下滑甚至出现负增长， 主要原因除了公司加大推盘力度，另有去年低基数影响， 如我们此前预测，随着 10 月和 11 月低基数的来临，同比增速将有所回升。从销售面积来看， 近两月同比增长较为明显， 公司进入年底冲刺阶段。 但是从环比情况来看，销售金额和面积的环比增速均下滑明显，主因市场疲软所致，但在主流房企中表现依然较好。 11 月公司销售均价 16400元/平， 环比增长 3.5%， 维持上涨水平。

累计销售增速持续回升， 完成全年销售目标基本无碍。 公司 1-11 月累计销售金额 5439.5 亿元，同比增长 16.3%，累计销售面积 3599.0 万方，同比增长 14.6%，分别较前 10 月增速上升了 4.1 个百分点和 3.2 个百分点。 公司累计销售单价15114 元/平， 环比略有上升。 公司今年上半年销售增速略低于预期， 但从 6 月开始回到 10%以上。 三季度以来， 公司加大推盘力度， 10 月以来销售去化良好，前 11 月累计同比增速有所回升。我们预估公司全年销售额 5800 亿，目前已完成目标的 94%。

拿地节奏继续放缓， 但环比有所增加。 公司 11 月拿地继续放缓， 新增项目 14个， 本月在三四线城市略有拓展， 权益建面 232.8 万方，同比下降 5.4%，环比增长 33.7%，支付权益价款 140.5 亿元，同比下降 17.8%，环比增长 60.4%。主要原因为去年下半年公司拿地积极，高基数导致同比增速明显放缓。公司 11月拿地均价 6036 元/平， 占 11 月销售均价的 37%， 环比增加了 5 个百分点。

新业务投入增大，长租业务值得关注。 公司在新业务孵化和布局方面领先同行，长租公寓今年已确认为公司的核心业务，截至上半年末已覆盖 30 主要城市，获取房源超 16 万间，开业超 4 万间，平均出租率约 92%。 印力商业平台管理项目总建面 915 万方。 物流仓储已获取项目 84 个，总建面 626 万方。

盈利预测与评级。 预计 2018-2020 年 EPS 分别为 3.20 元、 4.04 元、 4.95 元，对应 PE 分别为 8 倍、 6 倍、 5 倍。考虑到公司作为 A 股地产龙头业绩稳健增长，给予公司 2018 年 9.2 倍估值，对应目标价 29.44 元， 维持“买入”评级。

风险提示： 结算进度或低于预期、 长效机制或超预期出台。