招商蛇口(001979)

事件：

12 月 7 日晚，招商蛇口公布公司 11 月销售数据， 11 月公司实现签约金额 159.1亿元，同比+14.6%；实现签约面积 82.5 万平方米，同比+71.1%； 11 月公司新增建面 115.4 万平方米，同比+794.4%；总地价 58.5 亿元，同比+347.0%，其中新增权益建面 40.1 万平方米，同比+270.6%，权益地价 20.6 亿元，同比+88.5%。

点评：

11 月销售 159 亿、同比+15%， 1-11 月销售 1488 亿，基本完成全年计划11 月公司实现签约金额 159.1 亿元，环比-4.5%、同比+14.6%，较 10 月-40.8pct，低于克尔瑞主流 50 房企月平均同比+22.4%； 实现签约面积 82.5 万方，环比+13.6%、同比+71.1%，较 10 月+16.6pct， 优于我们高频跟踪的 46 城 11 月成交面积同比+8.0%；销售均价 19,278 元/平米，环比-15.9%，较 17 年-2.6%。 1-11月公司累计实现签约金额 1,488.1 亿元，同比+45.0%，较上月-4.8pct， 完成全年 1,500 亿元销售计划 99.2%；实现签约面积 711.6 万平方米，同比+40.8%，较上月+3.2pct。 1-11 月累计销售均价 20,912 元/平米，较 17 年提升 5.7%； 在下半年市场走淡、基数走高背景下， 公司销售持续稳增， 由于公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主， 在当前三四线市场弱于一二线以及 12 月基数有所走低背景下，预计年末销售仍将较为优秀，全年销售望继续保持高增。

11 月拿地额同比 +347%， 拿地额/销售额 37%， 拿地意愿略回升、但权益下降11 月公司新获取广州、深圳、重庆、西安、 宜昌、慈溪、太仓 7 城共 7 个项目，新增建面 115.4 万方，环比+610.8%，同比+794.4%，其中新增权益建面40.1 万平米，环比+623.9%，同比+270.6%，权益占比 34.8%，低于 17 年平均水平 24.8pct； 对应地价 58.5 亿元，环比+260.8%，同比+347.0%，平均楼面价5,067 元/平米，环比-49.2%，同比-50.0%， 主要源于深圳项目属旧改项目，土地转性补价仅 1,967 元/平米，以及西安、宜昌项目拿地均价较低。 11 月公司拿地额占比销售额 37%，较 10 月+27pct，拿地态度在连续 2 个月谨慎后稍转积极。 1-11 月公司共新获 69 地块，共新增规划面积 1,144.7 万方，同比+56.0%；总地价 890.8 亿元，同比+13.0%；拿地额占比销售额达 60%，较 17 年下降 20pct，全年来看仍属加仓拿地。平均楼面地价 7,782元/平米，较 17年楼面均价-16.0%，拿地成本有效控制。非市场化拿地方面， 18 年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目，集团内整合漳州，非市场化拿地能力加速兑现。

投资建议： 弱市销售稳增，拿地谨慎积极， 维持“强推” 评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，公司过去两年积极拿地扩张， 18 年 1-11 月拿地仍相对积极，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口的逐步转性，进行资源重估提升公司估值；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。此外，预计粤港澳大湾区发展规划出台在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预测公司 18-20 年每股收益 2.02、 2.54 和 3.11元，目前现价对应 18PE为 9.0 倍，维持目标价 28.00 元， 维持“强推” 评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。