招商蛇口(001979)

事件：

1月16日晚，招商蛇口发布股票回购方案，拟以集中竞价方式，在6个月内，使用回购资金20-40亿，其中自有资金占比不低于20%，回购价不超过23.12元/股，按回购资金和价格上限测算，预计回购股份1.73亿股，约占总股本的2.19%；本次回购股份的50%拟用于股权激励或员工持股计划，50%拟用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。

点评：

重磅回购方案出台，回购金额/价格上限40亿、23元，认可价值、彰显信心公司拟以集中竞价方式，在股东大会审议通过后的6个月内，拟不超过23.12元/股的价格，回购资金20-40亿，其中自有资金占比不低于20%，按回购资金和价格上限测算，预计可回购股份1.73亿股，占总股本的2.19%；本次回购价上限23.12元/股，高于当前市场价17.71元/股30.5%，高于员工股权激励行权价19.51元/股18.5%，基本持平于员工持股和定增价23.6元/股；本次回购股份1.73亿股，占比1月解除限售5.02亿股34.5%，根据减持新规，占比19年实际可解除限售2.51亿股68.9%，充分彰显了公司对当前价值的认可和对未来发展的信心。同时考虑到公司拟将本次回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划，预示公司在股票激励、股权激励、跟投激励多维激励架构的深化，激励力度和范围将进一步加大。若最终回购股份注销，每股收益则将得到进一步提升。

18年销售1706亿、同增51%，拿地1299万方，同增34%，销售靓丽拿地稳增公司18年实现销售金额1,705.8亿元，同比+51.3%，完成全年1,500亿元销售计划114%，克尔瑞销售额行业排名12位，较17年再升2名；实现销售面积827.4万方，同比+45.2%；销售均价20,618元/平米，同比+4.2%。考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主（未结转土储中一二线城市占比达84%），在当前三四线市场弱于一二线背景下，19年销售预计将继续保持稳增势态，并更具弹性。拿地端18年公司新增规划面积1,298.8万方，同比+34.1%，权益占比55.2%；对应地价940.7亿元，同比+4.9%；拿地额占比销售额达55%，全年来看仍属加仓拿地，但下半年有所谨慎。平均楼面价7,243元/平米，同比-21.8%，拿地成本有效控制，有利于后续利润率改善。

投资建议：重磅回购方法出台，认可价值、彰显信心，维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重策略。一方面，公司16-18年积极拿地扩张，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口的逐步转性，进行资源重估提升公司估值；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。18年末公司前海土地整备方案落地，前海项目优质资产价值兑现更进一步。此外，预计粤港澳大湾区发展规划出台在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元，目前现价对应18PE为8.8倍，维持目标价28.00元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。