招商蛇口(001979)

预计 18 年业绩 145-155 亿、同增 19% -27%， 预收充裕&销售高增确保业绩稳增

18 年公司预计实现业绩 145 亿元至 155 亿元，同比增长 19%-27%（招商漳州追溯调整后， 同比增长 15%-22%）， 其中 4 季度单季实现业绩 62.2-72.2 亿元，同比下降 26.8%-15.0%，占比全年业绩 42.9%-46.6%， 较上年有所降低。 公司全年业绩增长主要源于结转规模提升， 其中开发业务毛利约 298.4 亿元，同比增长 12.4%， 园区开发业务毛利约 28.5 亿元，同比增长 53.9%。 18 年公司基本每股收益 1.79-1.92 元，同比增长 15%-24%， 追溯调整后同比增长 12%-20%。考虑到公司三季度末预收账款 842.7 亿，可覆盖 17 年营收 112%，以及 4 季度年销售高增推动预收账款进一步走高， 未来业绩稳定释放可充分保障。

18 年销售 1,706 亿、同增 51%， 一二线&大湾区布局料将确保 19 年销售稳增

18年公司累计实现签约销售金额 1,705.8亿元，同比增长 51.3%，完成全年 1,500亿元销售计划 114%；实现签约面积 827.4 万方，同比+45.2%；销售均价 20,618元/平米，较 17 年提升 4.2%； 公司 18 年销售靓丽收官，全年销售增速远高于克尔瑞主流 50 房企 35%的平均水平，行业排名较 17 年再升 2 名至 12 名， 考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主（未结转土储中一二线城市占比 84%， 大湾区占比 31%），在当前三四线市场弱于一二线背景下， 19年销售预计将继续保持稳增势态，并更具弹性。

18 年拿地 1,299 万方，同增 34%，拿地/销售额 55%，非市场化拿地加速兑现

18 年公司共新获 76 地块， 对应新增规划面积 1,298.8 万平米，同比+34.1%，权益占比 55.2%；总地价 940.7 亿元，同比+4.9%，拿地金额占比销售金额达55%，在 16-17 年分别为 114%、 80%基础上， 仍属加仓拿地，但下半年有所谨慎。 平均楼面地价 7,243 元/平米，较 17 年楼面均价下降 21.8%， 拿地成本有效控制，有利于后续利润率改善； 非市场化拿地方面， 18 年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目，集团内整合漳州，前海土地整备方案落地，非市场化拿地能力加速兑现。

投资建议： 业绩稳增、 销售靓丽，资源整合加速， 维持“强推” 评级

招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高；公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，预计粤港澳大湾区规划出台在即，公司作为大湾区核心标的，资产价值有望再获提升。 考虑到 18 年公司结转略低于预期， 我们下调公司 2018-20 年每股收益预测至 1.94、 2.42 和 2.97 元（原预测值 2.02、 2.54、 3.11 元）， 目前现价对应 18-19 年 PE为 9.7 倍、 7.7 倍， 不过我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升，以及公司强一二线 &大湾区布局赋予未来更大销售弹性， 并且公司每股NAV35.51 元， 折价高达 48%， 我们维持目标价 28.00 元， 维持“强推” 评级。

风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。