荣盛发展(002146)

18年营收同比46%、业绩同比31%，结转加速，ROE持续提升

18年实现营收563.7亿元，同比+45.6%；归母净利润75.7亿元，同比+31.3%，公司业绩增长主要由于16-18年销售规模增长较快、结算加速，结转面积595.3万方，同比+30.4%；结算收入499.6亿元，同比+44.5%。毛利率和归母净利率分别为31.5%和13.4%，较上年+2.0pct和-1.5pct；三项费用率合计7.9%，同比+0.7pct，其中，财务费用率1.4%，同比+0.8pct。公司净资产收益率24.9%，同比+2.5pct，盈利能力持续提升。此外，公司2018年度拟10派4.5元，分红率为26%。大健康方面，荣盛康旅18年实现签约51.0亿元，回款40.8亿元，营业收入36.0亿元，大健康产业业态初呈。产业园方面，荣盛兴城共全年实现净利润8.1亿元，完成回款35.6亿元，产业新城规模、效益双丰收。

18年销售1,016亿、同比+50%，19年目标1,120亿，预收款覆盖率1.7倍

18年实现销售金额1,016亿元，同比+49.5%，完成年初计划的115%，其中在徐州、廊坊、沧州、芜湖4个城市的市场占有率居首位。18年实现销售回款815亿元，回款率约80.3%。2019年计划签约金额1,120亿元，对应同比+10%，计划实现销售回款920亿元。截至18年末，预收账款达870.5亿元，同比+38.2%，可覆盖18年地产营收1.7倍，预收账款覆盖率仍较高，保障后续业绩稳定释放。投资方面，18年新开工898.4万方，竣工615.7万方，完成率分别为92.5%、88.9%。19年计划新开工954.3万方，竣工860.5万方，分别同比+6.2%、39.8%。考虑到19年公司拿地计划积极，新开工增速有望超额完成计划，同时竣工计划高增长，公司销售和结算有望稳步高增。

18年拿地谨慎，19年计划拿地1,670万方、同比+120%，融资渠道通畅

18年新增建面760.5万方，拿地金额174.4亿元，拿地/销售金额比17%，18年拿地偏谨慎；拿地均价2,293元/平，占比销售均价仅22%，后续结算利润率有一定保障。截至18年末，公司土储建面约3,613.5万方，预计可满足未来3年开发。19年公司拿地将积极补库存，计划新增土储建面约1,672.5万平米，同比+119.9%，拿地态度积极。此外，公司多元融资渠道畅通，1月份先后获批北金所10亿私募债、深交所30亿长租债和11.67亿公司债，并成功发行5亿/270天/7.3%超短融。截至18年末，公司资产负债率和净负债率分别为84.0%、87.9%，同比分别-0.6pct、-35.9pct，得益于账面现金增加及净资本增厚。

投资建议：业绩靓丽、销售高增，高预收锁定、低估值，维持“强推”评级

公司持续秉承快周转策略，ROE持续提升，已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至18年末公司土储约3,614万平方米，充分保障未来开发需要，且多元化拿地方式有效控制成本；同时公司产业园区拓展迅速，为未来地产开发提供充裕资源。鉴于19年竣工计划积极，我们小幅上调公司2019-21年每股收益预测至2.25、2.84和3.52元（原预测值为19-20年2.23、2.80元），目前股价对应19-21年PE仅5.1/4.1/3.3倍，按19年目标PE7倍，上调目标价至15.75元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期