万科A(000002)

3 月销售稳步增长、同比+13%， 一二线走好之下后续销售弹性可期

3 月公司实现签约金额 573.7 亿元，环比增长 32.8%、同比增长 13.2%；实现签约面积 360.4 万平方米，环比增长 46.1%、同比下降 0.9%；销售均价 15,918元/平，环比下降 9.1%、同比增长 14.2%。 1-3 月公司累计实现签约金额 1,494.4亿元，同比下降 3.1%，较 1-2 月提高 8pct；累计实现签约面积 924.8 万平方米，同比下降 11.8%；累计销售均价 16,159 元/平方米，同比增长 9.8%。 3 月公司销售实现稳步增长，单月销售金额居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园，在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。

3 月拿地谨慎、成本保持低位， 拿地金额占比销售金额 27%

3 月公司在土地市场获取佛山、 天津、北京、成都等地 11 个项目以及 2 个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。 3 月公司新增建面 307.4 万平方米，环比增长 47.2%、同比增长 27.7%；对应总地价 153 亿元，环比增长 8%、同比增长 12.3%；拿地金额占比销售金额达 26.7%，环比下降 0.2%，较上年 64.5%下降 37.8pct；平均楼面价 4,978 元/平米，环比下降 26.6%、同比下降 12%，拿地均价占比当月销售均价 31.3%，环比下降 0.2%，较上年 45.2%下降 13.9pct。1-3 月，公司共新增规划面积 812.9 万平方米，同比下降 17.7%；对应总地价424.6 亿元， 同比下降 10.7%，拿地额占比销售额达 28.4%，较上年 64.5%下降36.1pct；平均楼面价 5,223 元/平米，同比增长 8.4%，拿地均价占比当年销售均价 32.3%。 按销售均价 1.5 万元/平估算公司 1-3 月累计新增货值 1,219 亿元，低于同期销售金额 1,494 亿元， 拿地仍较谨慎。

投资建议： 销售稳增， 拿地谨慎， 维持“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科望将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21 年每股收益预测分别为 3.66、 4.41、 5.30 元，维持目标价 45 元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧