金科股份(000656)

18年营收+19%、业绩+94%，利润率、ROE大增，高分红、高预收锁定18年营收412.3亿，同比+18.6%，归母净利润38.9亿，同比+93.9%；基本每股收益0.72元/股，同比+106%；地产结算毛利率为28.6%，较上年+8.1pct，归母净利率为9.4%，较上年+3.7pct；净资产收益率19.5%，同比+8.8pct，源于净利率大增，盈利能力进一步提升。三项费用率合计12.1%，同比+1.1pct。业绩增速大幅高于营收增速，源于毛利率和净利率双升。营收结构来看，18年房地产、物业服务和新能源收入分别占比92.2%、4.2%、0.5%，其中，18年中金科物业综合实力排名11位，后续估值也或也将逐步体现。此外，拟每10股派3.6元，分红率达51%，同比-22.3pct，但仍处于高分红水平。预收款763亿元，同比+78%，可覆盖18年营收2.0倍，预收款高覆盖有望保障后续结算高增。

18年销售1,188亿、同比+81%，新开工强劲、充足可售保障1,500亿目标18年公司实现销售金额1,188亿元，同比+81%，首次突破千亿规模，并估算权益比高达82%；销售面积1,342万方，同比+59%。公司深耕战略效果明显，重庆市场占有率高达8.79%，同比增长31%，重庆占比公司销售金额39.1%，预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展；合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超100%。投资方面，18年新开工面积约2,700万方，在建面积约3,740万方，竣工面积约810万方，19年公司全年销售目标1,500亿元，对应同比+26%，计划新开工面积约3,000万方、同比+11%，年末在建面积约5,500万方，新增可售货值3,200亿元，全年计划新增物业合同管理面积5,000万方，新开工稳增有望推动公司销售稳步高增。

18年积极拿地，目前土储超4,100万方，其中一二线占78%、重庆占46%18年公司土地投资700亿元，计容建筑面积2,054万方，同比+65%。新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%。公司新进上海、广州、宁波等城市，核心25城布局基本完成。截至18年末，可售面积超4,100万方，可覆盖18年销售面积3.1倍，保证未来持续发展，其中一二线占比78%、成渝占比51%、重庆占比46%。4月8日，发改委指出，“扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。”预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。财务方面，全年实现销售回款1,051亿元，同比增长84%，回款率高达88%。报告期末，资产负债率和净负债率分别为83.6%、136.5%，分别同比-2.2pct、-81.7%，杠杆下降明显。期末货币资金余额近300亿元，有效覆盖短期负债。

投资建议：成长蓝筹、渝派代表、受益成渝城市群发展，首次覆盖、并“强推”金科股份作为渝派房企的代表，立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开，在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时，逐渐加大其他区域投资，实现全国均衡布局，并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。2018年公司业绩增速94%、销售增速81%、毛利率、净利率双升，预收账款高覆盖。此外，目前金科物业综合实力排名11位，后续估值也或将逐步体现。我们预测2019-21年每股收益分别为0.98、1.31、1.65元，对应19-20年PE分别为8.1倍和6.1倍，按19年目标PE10倍，给予目标价10.00元，首次覆盖、并给予“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。