荣盛发展(002146)

Q1营收同比-5%、业绩同比+30%，投资收益大增，预收款覆盖率1.8倍19年一季度实现营收66.6亿元，同比-4.7%；归母净利润7.8亿元，同比+30.2%；扣非后归母净利润6.6亿元，同比+8.9%；基本每股收益0.18元，同比+28.6%。公司业绩增长主要由于投资收益大增，报告期投资收益1.1亿元，同比+961.1%。毛利率和归母净利率分别为33.8%和11.7%，较上年-0.8pct和+3.1pct；三项费用率合计17.1%，同比+3.0pct，其中，销售费用率6.4%，同比+1.2pct，管理费用率8.3%，同比+1.2pct，源于公司经营规模增长。截至19年1季度末，公司预收账款达918.6亿元，同比+25.5%，较18年末+5.5%，可覆盖18年地产营收1.8倍，预收账款覆盖率较18年末提升0.1倍，保障后续业绩稳定释放。

Q1销售同比+14%，3月单月销售同比+20%，19年销售目标1,120亿2019年1季度，公司实现销售金额166.9亿元，同比+13.9%，完成全年计划目标的15%；1季度实现销售面积153.1万平方米，同比+4.1%；其中，3月份公司实现销售金额73.8亿元，同比+20.4%；销售面积73.0万平方米，同比+16.5%，销售稳步增长。2019年公司计划签约金额1,120亿元，对应同比+10%，计划实现销售回款920亿元。考虑到公司19年计划新开工954.3万方，竣工860.5万方，分别同比+6.2%、+39.8%，并且拿地端积极补库存，新开工增速有望超额完成计划，全年可售货值有保障，同时竣工计划高增长，公司销售和结算有望稳步高增。

Q1拿地谨慎，19年计划拿地1,670万方、同比+120%，负债率继续下降19年1季度新增建面134.4万方，同比-22%；拿地金额23.6亿元，同比-40.8%；拿地均价1,756元/平米，占比销售均价仅16%，后续结算利润率有一定保障。19年拿地将积极补库存，计划新增土储建面约1,672.5万平米，同比+119.9%，预计2季度开始拿地态度将更加积极。此外，公司多元融资渠道畅通，1月份先后获批北金所10亿私募债、深交所30亿长租债和11.67亿公司债，并成功发行5亿/270天/7.3%超短融。截至19年1季度末，公司资产负债率和净负债率分别为83.7%、86.2%，同比分别-1.1pct、-52.0pct，分别较18年末-0.3pct、-1.6pct，杠杆率进一步下行，得益于有息负债余额下降及净资本增厚。

投资建议：业绩、销售稳增、高预收、低估值，维持“强推”评级公司持续秉承快周转策略，ROE持续提升，已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至18年末公司土储约3,614万平方米，充分保障未来开发需要，且多元化拿地方式有效控制成本；同时公司产业园区拓展迅速，为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.25、2.84和3.52元，目前股价对应19-21年PE仅4.7/3.7/3.0倍，按19年目标PE7倍，维持目标价15.75元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期