万科A(000002)

事件：

万科公布公司4月销售数据，4月公司实现签约金额601.7亿元，同比增长43.6%；实现签约面积370万平方米，同比增长43.6%。1-4月，公司累计实现签约金额2,096.1亿元，同比增长6.9%；实现累计签约面积1,294.8万平方米，同比下降0.8%；1-4月，公司新增建面937.8万平方米，同比下降31.5%；总地价543.3亿元，同比下降18.2%。

点评：

4月销售大增、同比+44%，一二线走好之下后续销售弹性可期

4月公司实现签约金额601.7亿元，环比增长4.9%、同比增长43.6%；实现签约面积370万平方米，环比增长2.7%、同比增长43.6%；销售均价16,262元/平，环比增长2.2%、同比增长0%。1-4月公司累计实现签约金额2,096.1亿元，同比增长6.9%，较1-3月提高10pct；累计实现签约面积1,294.8万平方米，同比下降0.8%；累计销售均价16,189元/平方米，同比增长7.8%。4月公司销售大增，高于主流50家房企单月销售额增速同比+24%，单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园，在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。

4月拿地聚焦一二线、仍保持谨慎，拿地金额占比销售金额20%

4月公司在土地市场获取苏州、天津、北京、长春等地8个项目，拿地区域主要集中于一二线城市。4月公司新增建面124.9万平方米，环比下降59.4%、同比下降67.3%；对应总地价118.7亿元，环比下降22.4%、同比下降37.2%；拿地金额占比销售金额为19.7%，环比下降0.3%，较上年50.5%下降30.8pct；平均楼面价9,507元/平米，环比增长91%、同比增长91.9%，拿地均价占比当月销售均价58.5%，环比增长0.9%，较上年36.6%提升21.9pct。1-4月，公司共新增规划面积937.8万平方米，同比下降31.5%；对应总地价543.3亿元，同比下降18.2%，拿地额占比销售额达25.9%，较上年50.5%下降21.0pct；平均楼面价5,794元/平米，同比增长19.3%，拿地均价占比当年销售均价35.8%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-4月累计新增货值1,407亿元，低于同期销售金额2,096亿元，拿地仍较谨慎。

投资建议：销售大增，拿地谨慎，维持“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持目标价45元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。