招商蛇口(001979)

事件：

5月9日，招商蛇口公布公司4月销售数据，4月公司实现签约金额179.3亿元，同比+72.5%；实现签约面积91.4万平方米，同比+49.0%；4月公司新增建面141.8万平方米，同比+1.1%；总地价170.1亿元，同比+216.1%。

点评：

4月销售179亿、同比+73%，一二线回暖及低基数下销售表现亮眼

4月公司实现签约金额179.3亿元，环比+0.7%、同比+72.5%，大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%；实现签约面积91.4万方，环比-2.1%、同比+49.0%，高于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%；销售均价19,615元/平米，环比+2.9%，较18年-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额558.3亿元，同比+33.9%，较上月+12.8pct；实现签约面积280.3万方，同比+33.4%，较上月+6.4pct。1-4月累计销售均价19,914元/平米，较18年-3.4pct；基于公司优异一二线布局（未结转土储中一二线城市占比84%，大湾区占比31%），以及受一二线市场持续回暖和低基数影响，预计公司销售将继续保持高增。

4月拿地170亿，同比+216%，权益占比43%，拿地转积极并权益占比提升

4月公司在土地市场新获取香港、深圳、苏州、东莞、昆明、肇庆、常熟7城共10个项目，合计新增建面141.8万方，同比+1.1%，对应地价170.1亿，同比+216.1%；拿地面积权益占比43.4%，较上月+6.2pct；楼面价11,200元/平米，环比-12.8%，同比+212.5%，主要源于香港和苏州住宅项目楼面价较高；拿地额占比销售额94.9%，较上月+42.4pct，拿地明显转向积极。1-4月公司共新获16地块，共新增规划面积242.6万方，同比-52.7%；总地价279.4亿元，同比-19.8%；拿地面积权益占比42.9%，较18年-12.3pct；拿地额占比销售额50.0%，较18年下降5.1pct；平均楼面地价11,515元/平米，较18年楼面均价+59.0%，主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司4月拿地明显转积极，并且权益占比也同步有所提升。

投资建议：销售亮眼，拿地积极，维持“强推”评级

招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，伴随粤港澳大湾区规划重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元，目前现价对应19-20年PE为8.5、6.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达42%，基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性，我们维持目标价30.00元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期