万科A(000002)

事件：

万科1 月12 日晚间公告，公司股东华润股份及其全资子公司中润贸易与深圳地铁集团签署了《股权转让协议》，将合计持有的万科16.9 亿股拟以协议转让的方式转让给深圳地铁集团，交易价格为22 元/股，转让总价为371.7 亿元。转让完成后，华润方面不再持有万科A 股份。

中国恒大1 月13 日在港交所发布公告，中国恒大目前共持有15.53 亿股万科股份，占万科已发行股本14.07%，收购该等股份的总代价为362.73亿元，恒大无意进一步收购万科股份，并将对万科的投资入账为可供出售金融资产。

投资要点：

股权纷争破局，多方利益权衡有望实现共赢。 旷日持久的万科股权争夺战已渐明朗，华润方面通过协议转让的方式全面退出万科，引入深圳地铁集团将取代华润成为第二大股东。此次交易若顺利完成，主要股东持股比例将分别为宝能系25.4%、深圳地铁集团15.31%、中国恒大14.07%，万科事业合伙人7.12%、安邦系6.18%。本次全面退出对于华润来说已实现价值最大化，随着恒大明确表示无意进一步收购万科股份，深圳地铁集团与万科管理层的战略协同将进一步增进公司的控制权，多方僵持局面就此告一段落。

强化战略协同，“轨道+物业”业务模式助力土储扩充。 深圳地铁集团隶属于深圳市国资委，此次股权转让后将成为万科重要的战略股东，双方有望在“轨道+物业“模式方面开展更为深入的合作。随着深圳地铁计划扩容至1000 公里，深铁集团对应的潜在优质物业有望显着增加，从业务发展角度，双方利益诉求一致将进一步增强资源的整合预期，从而有利于万科核心城市土储实力的扩充。另外，股权纷争逐渐平息保障了万科管理层的稳定，为公司的长远发展注入强心剂。

砥砺前行，志同道远。 万科2016 年全年实现销售面积2765 万平米，销售金额3648 亿元，分别同比增长34%和40%，公司在全年处于处于股权之争的情况下仍保持了稳健的业绩增长，随着深圳地铁的入驻，公司经营以及信用评级等方面将获得正向反馈，各项业务有望重返正轨，在行业洗牌加剧的背景下，万科的龙头特质将相应兑现为市场份额的不断提升。

盈利预测和投资评级：调高评级至增持。此次股权转让中22 元/股的交易定价较1 月12 日收盘价溢价7.8%，对公司股价形成一定的支撑，加之引入深铁集团战略意义重大，“轨道+物业”战略有望增强公司土储实力，我们预计公司2016-2018 年EPS 分别为1.91、2.2、2.38 元，对应PE 分别为11.4、9.9、9.2 倍，调高评级至增持。

风险提示：调控政策导致房地产市场大幅波动风险；本次交易需通过国资委审核，仍存在不确定性风险等。