房地产高增长或难持续

今年一季度以来，中国宏观经济层面呈现出短期企稳复苏的迹象，从宏观数据上来看，主要是由于房地产投资增速的回升所致。

从 2004 年至今， 房地产投资改善持续的时间越来越短, 从房地产销售上升对房地产投资的刺激作用看，2002 年、2008 年、2012 年和 2015 年至今，这四轮的影响是越来越弱。这主要反映在两个方面：一是房地产投资对房地产销售的时滞时间变长，而房地产库存的居高不下，是房地产销售对房地产投资刺激作用越来越弱的主要原因。 2016 年 5 月时全国商品房待售面积为 65666 万平方米，只比历史最高值的 4 月减少了 15 万平方米。而房地产库存的居高不下的原因， 在于商品房竣工面积、 新开工面积的同比增速与销售面积相差不大，用商品房竣工面积同比增速减去商品销售面积同比增速，在零轴上下基本上是对称的，因此，在二三线城市房地产业实际上已经开始走下坡路了，即使房地产投资和房地产价格仍会继续反弹，但房地产业最景气的时间已过基本上已经可以确定。

综上所述，我们认为，投资改善的周期不断缩短，且滞后于销售的时间越来越长，似乎意味着在库存不断攀升的背景下，房地产投资反弹的力度和时间都在不断减弱。尽管当前较低的利率水平降低了房地产开发投资的资金成本，但库存的高企以及政府限购政策再度收紧，使得这轮房地产投资增速回升的持续性并不乐观。