当前中国房地产库存高、区域分化明显，去库存任务复杂艰巨，一线价格泡沫和三四线库存泡沫并存。北京、上海去库存等大城市, 其实并没有去库存的问题, 相反是库存不足, 应当增加库存, 增加建设, 这才能把房价稳定下来, 而在三四线城市关键是要城镇化, 引导居民先租后买, 暂时可以政府用某些基金将房子买下来, 先租给有需要的人住, 不要空置。

近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，中国住宅投资已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化特征，房地产政策应适应新发展阶段。

影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等短期变量。住房市场受政策影响较大，政府也经常通过对金融政策、土地政策、税收政策、住房保障政策等的调整来影响住房市场，这些政策对住房市场的影响机制是不同的。

一是，住房金融政策尤其利率政策变化对房地产市场短周期波动的影响。金融政策（利率、流动性投放、信贷、首付比等）既是各个国家进行宏观经济调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显着的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，利率、首付比、信贷等政策将影响居民的支付能力，也影响开发商的资金回笼和预期，对房市供求波动影响较大。国内外房地产泡沫形成大多受低利率和充裕流动性推动，而房地产泡沫破裂则大多可归因于加息和流动性收紧。住房金融政策保持基本稳定是住房市场保持基本平稳的最重要条件，住房金融政策的大幅调整是房地产泡沫产生和破灭的主要原因。

二是，土地政策对住房供求波动影响。土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础。如果出现短期内土地供应过多( 或过少)，极易造成住房供给过剩带来的供求失衡 ( 或供应不足造成的房价过快上涨) ，因此，土地市场供求平衡对住房供求平衡十分重要。

三是房产税收政策短期对房市的影响。美国、英国等典型经济体普遍征收房产税。这些经济体征收房产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具，从国际经验看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。

综上所述，我们认为，住房金融政策、土地政策、房产税政策是影响房市周期的主要因素。

房市去库存扔是供给侧改革的五大任务之一，去库存过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。

当前中国房地产库存高、区域分化明显，去库存任务复杂艰巨，一线价格泡沫和三四线库存泡沫并存。2015 年商品房施工面积与待售面积总量高达 80.8 亿平米，其中住宅 55.7 亿平米，按2015 年销售速度去化时间分别需要 6.3年和 5 年。同时，区域显着分化，一二线库存水平差异不明显，但一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，但价格泡沫明显。二线城市经济还在追赶，库存有一定压力，但有解决潜力。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。2015 年一线城市房价大涨，二线小涨，三线走平或下跌，凸显了不同地区的库存差异问题。

从去库存政策看，中央主要采用降准降息降税降首付，地方财政补贴为主。一是中央出台了一系列组合拳，2015 年以来，货币 5 次降息 4 次降准，财政契税和营业税大幅下降，首付一套房由 30% 降至 20% ，二套房由 60 - 70% 下降至 30% 。二是地方政策的共同点包括财政补贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币化安置等，其中财政补贴为主。

去库存短期靠宽货币加杠杆，长期需靠市场机制和城镇化。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。短期看，金融政策对去库存效果明显，但有副作用。长期看，解决库存问题的核心，是建立良好的供求平衡调节机制，与农民工市民化、城镇化等人口政策。如果价格有充分弹性，库存将不会是一个明显问题，地方政府过分注重“稳房价”，会破坏正常的供求调节机制，对市场预期和价格形成不利。农民工市民化需要户籍制度改革、基础设施与产业配套等。美国次贷危机后房屋库存大降经验表明，宽松货币政策是去库存的重要工具，美国的良好市场机制也是重要原因。

去库存机会与风险并存。一是投资机会多。房地产销售改善和租赁市场活跃度提高利好地产行业及相关服务业，库存合理而又受益于政策支持的二线城市值得重点关注。农民工市民化程度加快等会带来医疗教育等相关领域投资机会。去库存有利于降低房企风险，房地产企业债可能受益。地产投资企稳可能性增大，有利于地产链条边际改善。二是去库存过程中的最大风险：货币过度放松与区域性资产价格泡沫。尽管中央采取了区别对待措施（如实施限购等）， 2015 - 2016 年一线城市仍大涨，需警惕一线城市继续大涨，并蔓延至二线城市。3）增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。

综上所述，我们认为，北京、上海去库存等大城市,其实并没有去库存的问题,相反是库存不足,应当增加库存,增加建设,这才能把房价稳定下来,而在三四线城市关键是要城镇化, 引导居民先租后买, 暂时可以政府用某些基金将房子买下来,先租给有需要的人住,不要空置。