世联行(002285)

国内领先的房地产综合服务提供商： ] 公司专注房地产服务行业 24 年， 是国内首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商。主营业务包括代理销售、互联网+、金融服务等。近年来，受益于国内房地产市场的活跃，公司营业收入和归母净利润保持着较快增长。分业务来看，传统代理销售业务收入占比逐渐下降， 新兴业务如互联网+业务和长租公寓等则加速拓展。

存量时代来临，长租公寓站上风口： 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。长租公寓是房地产租赁市场近几年兴起的重要细分领域，一方面是由于房价持续上涨， 重点城市和三大都市圈新房销售价格和上车盘门槛不断提高，首次置业难度加大， 发展住房租赁市场刻不容缓。另一方面， 增加土地供应、发展租赁企业、租售同权等利好长租公寓发展的政策持续出台。长租公寓受益于需求爆发和政策支持，站上风口。

世联红璞加速布局，抢占市场先机： 世联红璞是公司旗下的出租公寓平台，是集中式租赁的重要代表。截止 2017 上半年，世联红璞已落地 27 个城市、签约间数 4 万多间，覆盖核心一二线城市，在广州、武汉和杭州拓展迅速，市场占有率第一。上半年长租公寓业务共实现收入为 6767 万，同比上升接近 5 倍。世联行从代理销售起家，连续几年位居新房代理销售绝对龙头，在城市布局、地服团队、房客匹配、 ToB 端服务等均有明显的先天优势，具有发展集中式长租公寓的基因。为了加速长租公寓业务的发展，公司加大长租公寓建设， 变更部分募集资金用途， 投资近 8.7 个亿，用于场地投入和铺底流动资金。公司计划其房源获取在 2017 年达到 10 万间的目标， 2020 年达到 50-60 万间。

新业务多点开花， 完善地产服务产业链： 在夯实传统业务的基础上，公司叠加了金融、资管、互联网+等新兴服务，在服务转型上获得了进展。 公司各业务板块互相借力不仅完善了产业链，增加了业务体量，更是加强了各业务之间的协同效应和联动效应，增强了客户粘性。

盈利预测与投资建议： 预计 2017-2019 年 EPS 分别为 0.49 元、 0.67 元和 0.87元，未来三年归母净利润将保持 33%的复合增长率，基于公司长租公寓的先发优势，给予 2017 年 30 倍估值，对应目标价为 14.7 元，维持“增持”评级。

风险提示： 代理销售额增速或低于预期、长租公寓拓展进度或不及预期。