荣盛发展(002146)

事件： 公司发布业绩预报， ] 2017 年实现收入 383 亿（ +25.0%），归属于上市公司股东净利润 57.7 亿（ +39%），加权 ROE 为 22.4%，同比提升了 3.7 个百分点。

毛利率稳中有升，业绩再超预期。 公司作为从京津冀迈向全国布局的开发商，周转能力优异、成本控制得力，毛利率水平一直以来控制的比较好， 2017 年我们预计公司销售毛利率上升到 33%左右，净利率小幅提升到 15%左右，而四季度房地产结转量大幅增长，使得公司业绩增速显著高于营业收入的增长。根据克而瑞数据，公司 2017 年权益销售额 693 亿，对未来两年业绩锁定性较强。

销售向好趋势不改，大力受益环一线政策边际宽松。公司在 2016 年销售额 512.2亿（ +65.8%），销售单价 8513 元每平米，相比同期结转单价提升了 21.8%；根据克而瑞数据， 2017 公司销售额 730.2 亿（ +42.6%），大幅超越预定目标650 亿，而且权益比高达 95%，销售对业绩保证程度高，销售单价 10240 元每平米，相比 2016 年的销售单价再次增长 20.3%。公司在 2017 年大力增加土地储备，可售资源丰富， 预计会受益环一线城市政策边际宽松。

土地拓展积极，超额完成年度目标。 公司在 2016 年获取土地权益建面 874 万方，公司 2017 年拿地规模约 1400 万方（权益比 90%），增长 60%，超额完成1300 万方的目标，特别是第四季度在土地成交溢价率会落后加快了拿地步伐。截止到 2017 年末，公司土地储备建面约 4000 万方，按 2017 年销售均价对应货值 4100 亿。

3+X 发展战略，提升盈利稳定性。 公司从 2015 年确定了“ 3+X"发展战略，大力培育康旅项目、产业园区和房地产金融。地产业务正在珠三角、中西部等区域加速布局，康旅项目目前也已超过 15 个，园区项目已经在香河、永清、张家口蔚县、唐山、淮北、宜昌等多区域完成落地。公司未来将实质受益“京津冀一体化”、“长江经济带”和建设雄安新区等国家战略的推进。

盈利预测与评级。 2018 年三四线继续去库存，部分二线和环一线周边城市还有望受益政策边际宽松。预计 2018-2019 年 EPS 分别为 1.61 元、 2.02 元， 参照同行业可比公司 10 倍 PE 估值水平，给予公司 10 倍 PE 估值，对应目标价 16.1元， 维持“买入”评级。

风险提示： 销售和业绩释放不及预期。