招商蛇口(001979)

核心观点

公司归母净利润稳定增长，利润率持续提升。 2018 年公司实现营业收入882.8 亿元，同比增长 17.0%，实现归属于母公司净利润 152.4 亿元，同比增长 24.7%。公司盈利能力持续提升。 2018 年，营收占比 89.1%的社区开发与运营业务毛利率为 29.9%，较上年同期提高 0.7 个百分点，营收占比10.2%的园区开发与运营业务毛利率为 31.1%，较上年同期提高 2.3 个百分点。

销售高速增长，审慎拿地降杠杆。 2018 年公司销售金额 1705.8 亿元，同比增长 51%，销售面积 827.4 万平，同比增长 45.1%，销售均价 20618 元/平，同比增长 4.2%。 2018 年公司新增土储总建面为 1357 万平方米，根据我们的统计， 2018 年全年拿地金额为 934 亿元，新增土储平均楼面价为 6883 元/平方米。投资强度为 55%，较去年同期下降了 23 个百分点。

公司杠杆率显著下降，通过多元融资渠道维持低成本优势。 2018 年底公司净负债率为 45.0%，较去年同期下降 13.4 个百分点。短期负债覆盖比率为1.8，较去年同期提升了 0.3，体现出公司债务保障能力正优化。 2018 年行业融资环境整体趋紧，公司加大了公开市场操作力度，年内新增 200 亿中票、超短融注册额度，发行公司债、超短融、永续中票等直接融资共 130 亿，发行长租公寓资产支持证券 20 亿。截至 2018 年底公司的综合融资成本为4.85%，较 2017 年底小幅上升 0.05 个百分点，保持行业领先优势。

财务预测与投资建议

维持买入评级， 上调目标价至 30.00 元（原目标价为 20.70 元）。 我们预测2019-2021 年公司 EPS 为 2.50/3.06/3.66 元。可比公司 2019 年 PE 估值为12X，我们给予公司 2019 年 PE 倍数 12X，对应目标价 30.00 元。

风险提示

房地产市场销售大幅低于预期。

利率上升超预期。