【增长之惑】系列研究之二十一:房地产对中国经济到底有多重要?
房地产是中国经济的支柱性行业。在这篇报告中,我们量化分析了房地产对中国经济以及金融体系的影响。2014年以后,房地产投资占GDP的比重有所下滑,但仍然维持在6%左右,远高于其他发达经济体;但居住消费占比有所回升,目前已经接近9%。整体住房需求15%的GDP占比,与其他经济体相比差别不大,但是房地产投资更高的比重,使得住房需求变动对于GDP波动的影响更大。从某种意义上看,相对较低的住房服务价格,也是中国居民愿意在住宅本身花费更多的重要原因,这也导致了中国的房地产业增加值占比相对发达经济体同样偏低。而除了房地产本身与建筑业之外,住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15%。
尽管中国房地产需求整体占GDP比重与美国大致相当,但是相对较高的房价水平,房地产在中国居民财富配置中的占比远高于美国,已经超过了50%,这使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。在“居民――地产商――地方政府――金融机构链条”的高速运转下,房地产已成为中国信用扩张的主要载体。而且随着房价的不断上涨,房地产贷款在我国新增信贷中的比重不断提升,房地产市场的冷暖对于我国信用扩张的作用越来越重要。房地产政策放松――房地产销售回暖――信用环境扩张――经济预期改善――地产投资提升,这一逻辑链条已成为主导中国经济扩张与收缩的关键因素。在这种情况下,房地产已经成为中国经济内生动能最集中的体现。
中国经济自2016年以来的这轮回升,与房价的上涨以及房地产需求的改善密切相关。但在2018年,经济却在房地产市场相对稳定的背景下,就出现了较大的回落压力。我们认为,这主要是因为对于地方政府债务约束的加强,导致基建投资增速出现了断崖式的回落有关。而房地产市场本身,仍然处于平稳运行的状态,这也是在融资约束减弱后,经济在今年得以企稳的关键因素。但在目前的环境下,如果房地产市场出现超预期的调整,其仍会是经济不可承受之重。
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