广宇发展(000537)

事件：4 月27 日晚，公司公报2016 年报及2017 一季报

1）2016 年报：2016 全年实现营业收入39.33 亿元，同比增长172.42%；实现归属于上市公司股东净利润3.45 亿元，同比增长142.96%；基本EPS0.67 元/股，同比增长139.29%。

2）2016 一季报：实现营业收入1.70 亿元，同比下降64.02%；实现归属于上市公司股东净利润-7033.8万元，同比亏损210.14%。

ROE 大幅提升，土储红利持续释放。1）2016 结算规模大幅提升，ROE 大增，毛利率能维持：公司2016 销售和结转面积全部在重庆地区，分别同比增长了170.9%和126.1%，公司前期储备项目成本低廉，加权平均净资产收益率16.25%，较上年增加8.68 个百分点。2016 年地产结算金额39.07 亿元，同比+170.91%，主要为鲁能星城、领秀城、中央公馆结算所得。由于今年新增中央公馆期初结算成本较大、毛利率较低，拖累结算毛利率下滑至33.02%（上年52%）。目前高毛利的鲁能星城已销售未结算资源充足，星城13 街区有望进入结算期，预计毛利率将长期维持较高水平。2）一季度季节性交付减少，结算下降。2017 年一季度公司结算比上年大幅收缩，主要原因是一季度按交付时间节点计划交付房屋少，但公司预收款增加至54 亿，较年初增加30.35%，全年收入预计维持增长。

鲁能集团销售强劲，体外资产价值可观。公司2016 年销售备案金额68.20 亿元，同比+182.28%；备案销售面积106.27 万方，同比+166.41%。销售均价6417.6 元/平方米，同比+5.96%。公司大股东鲁能集团2016 年销售金额高达647 亿元（+193%），销售面积475 万方（+117%），全国排名由36 提升至20 位，成长性强劲。集团地产项目销售均价13615 元/平方米（+35%），比上市公司高得多，区域分布更广泛。因此集团近三年一直致力于解决同业问题，本次拟注入的1314 万方项目储备价值可观。根据公司公告，公司目前已经申请中止重大资产重组事项，主要因为公司需对证监会二次反馈的相关问题进行进一步落实，同时对司审计数据、法律申请文件及其他相关文件限定时间内更新等。

项目扩张根植川渝，拓展青岛、东莞。2016 年，公司继续“根植川渝，放眼全国”的布局模式。全年先后取得6 块土地，全年累计新增可建建筑面积204.47 万方（上年217 万方）。其中重庆地区获取可建总计容建面约158.75 万方，土地位于重庆市九龙坡区大杨石组团、江北区寸滩片区、北碚区老城区，重庆外新进入东莞茶山镇及青岛即墨地块。

去库存进入尾声，重庆市场发力可期。1）重庆市场有望进入拐点：在“核心城市重拳打压、其余城市大力去库存”的背景下，我们看好部分处于转折点的弱二线及强三线城市，我们认为重庆市场是这类机会的典型。重庆在2013 年以来市场表现弱于西南其他核心城市，但经济增速一直位于前列，主要由于2013 年土地供应放量。经过了2013 年以来土地供应收缩，库存去化已经逐步进入尾声，从近期价格已经开始有所体现。公司所在的南岸、渝北等地区成交在近几个月都创下成交量的新高。2）新开工计划比上年增100 万方。2017 年公司计划开工约282.70 万方（16 年实际在182.79），我们看好公司销售再创佳绩。

投资建议：重庆新政府土地供给收缩加剧，房价持续上涨，公司现有项目97%位于重庆，受益于鲁能集团冲千亿目标，公司销售大幅增长可期，由于项目储备较早毛利率水平连续五年超过50%，盈利能力位居行业前列，重估RNAV为95.58亿元，每股约18.6元，折价超50%，我们预计公司2017-2019的EPS 为0.90、1.17、1.41，对应当前股价的PE 为9.3X\7.1X\5.9X，估值已经降至历史低位，维持“买入-A”评级，6 个月目标价16.7 元。

风险提示：公司项目储备集中于重庆区域，业绩可能受短期冲击。