万科A(000002)

仅就此次交易静态而言，华润、深铁、万科将实现“三方共赢”： A.我们测算万科的 RNAV 为近 22 元/股，此次交易定价没有折价（ A 股同类大市值地产股普遍折价 30%），华润可实现价值最大化退出； B.深铁上位第二大股东后，有望借助万科强大的品牌力和产品力提高旗下资源的开发价值； C.轨交上盖物业开发是城镇化下半场的核心主题，深铁已有项目资源充沛，并且庞大的轨交建设规划还将带来更为可观的远景储备，站在深铁的肩膀上，万科未来项目获取能力将显着提高。

2）股权之争破局之路有望开启，关注深铁上位后有望带来的更积极变化： 异议股东华润的退出和深铁的上位，有望开启股权之争的破局之路，进而有利于稳定管理层和公司经营，并且从协同和诉求角度来看，深铁无疑是“更为积极”的战略股东。此次交易完成后，万科前四大股东分别为宝能系（ 25.40%）、深铁（ 15.31%）、恒大（ 14.07%）、安邦（ 6.18%），尽管深铁只是单一第二大股东，但不排除未来股权结构进一步变化的可能；此外，考虑万科管理层控制或影响的股份（ 8.4%）以及可能的潜在同盟，深铁注资的股权障碍可能已不复存在，深铁上位后有望带来更积极变化。

3）交易定价提供短期支撑，未来积极变化预期有望提供进一步弹性： 增量开发市场的绝对规模仍在且集中度持续提高， "城市配套服务商"战略定位提供转型空间，万科长期前景仍值得肯定，深铁上位至少将带来显着的战略协同；此前股价回落后较 RNAV 已略有折价， 2017PE=9X，已具备一定的安全边际。