资源协同明显,稳健经营典范
招商蛇口(001979)
事件: 公司发布年报, ] 2018 年实现营业收入 882.8 亿元,同比增长 16.3%;实现归属于上市公司股东净利润 152.4 亿元,同比增长 20.4%;拟每 10 股分红7.8 元(含税)。
业绩符合预期,净利率稳中有升。 公司业绩接近 2019 年 1 月 26 日发布的业绩预告区间上限( 15-22%),符合我们的预期。净利率相比 2017 年提升了 2.2 个百分点至 22.0%, 主要由于( 1) 园区毛利率提升及北京深圳等高毛利住宅项目结算比例提升, 公司毛利率较去年同期提升 1.8 个百分点至 39.5%;( 2) 处置京沪深等资产及公司股权确认收益 42.4 亿( +75.2%),联合营项目带来投资收益 17.0 亿(增加 14.6 亿);( 3)销售费率下降 0.2 个百分点至 1.8%。考虑到公司 2018 年销售均价达 20,618 元每平米,相比同期结算均价依然有 7%的溢价,后期毛利率预计也能保持稳中向好的态势。
销售增速超预期,土储有质有量。 2018 年公司实现签约销售额 1,706 亿( +51.3%),销售面积 827 万方( +45.2%),销售权益比约 73%,下半年销售超出市场预期,我们保守预计 2019 年公司销售额 2,000 亿。 2018 年公司新增土地储备计容建面 1,357 万方( 权益比 54.4%), 通过兼并收购拓展优质资源。产城联动与资源协同方面,报告期内公司签署了常熟琴湖、揭阳滨海新区等产业新城项目,获取了湛江招商国际邮轮港项目,完成对招商漳州的股权收购,参股招商雄安公司及招商局海南区域总部,资源协同优势不断显现。 2018 年末公司未结算的地产项目建面约 4,218 万方(不包含前海自贸区 316 万方和漳州768 万方的土地使用权面积)。
财务结构稳健, 净负债率明显降低。 在融资环境整体趋紧下公司信用优势凸显,2018 年公司新增 200 亿中票、 超短融注册额度, 顺利发行公司债、超短融、永续中票等直接融资 130 亿, 设立产业投资基金、完成国内首单储架式长租 CMBS产品首期 20 亿的发行,全年公司平均融资成本仅为 4.85%。 2018 年末公司净负债率同比下降 13.7 个百分点至 45.0%,期内经营性净现金流在近三年首次回正达到 104.8 亿。
盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021 年 EPS 分别为 2.36 元、 2.80 元和 3.23元, 当前股价对应 PE 分别为 9 倍、 8 倍、 7 倍。考虑公司的优质资源及稳健增长, 给予公司 2019 年 12 倍估值,对应目标价 28.32 元, 维持“买入” 评级。
风险提示: 销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等
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